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低价套餐抢占保障房装修市场



近日,轻舟装饰承接的亦庄公租房项目二期施工开始,892套住房装修和每平米487元的装修造价,引发行业关注。目前品牌家装公司纷纷加快步伐,发力扩大保障房的市场份额。

  2011年一系列的楼市调控政策,让商品房和二手房交易量大幅下降。下游的家装行业,也受到了前所未有的影响,原来占主要业务的新房装修以及旧居翻新,出现不同程度的萎缩。与此同时,“十二五”期间北京市投入保障性住房100万套,将占到所有住房的60%,即使按每套50平方米计算,产生的5000万平方米装修需求也非常巨大。

  家装公司看中“全装修”

  记者了解到,根据北京市保障房装修技术规定,经济适用房和两限房装修推广一次到位,而公租房必须要求达到入住条件。

  但是,由于保障性住房散户的消费能力有限,单值消费要低于普通住宅约30%左右,这让家装公司的利润非常有限,因此整合材料商规模化运作,也就更为家装公司所看好。

  所以,随着今年保障房供应向“以租为主”转变,家装公司除了要对保障房装修散户的需求和倾向摸脉更精准外,还需要针对新的“全装修”模式做出调整,扩大自己的市场份额。

  根据相关部门对保障房“全装修”要求,开发商每平方米500元之内的装修成本控制,加上非常严格的工期限制,对家装公司的采购和施工都有更高要求。

  业之峰董事长张钧表示,按照专门的工装要求规模采购材料,保障房装修综合成本会大幅优于散户零售系统。轻舟装饰董事长陈耕也指出,保障房“全装修”需要按照工装流程管理和施工,有别于家装系统一个监理一个工长的设置,全装修要配合土建方、供应商,整栋楼交叉施工流程的协调,需要的是高效的管理和施工团队。

  推专门产品抢占市场

  面对保障房的终端消费者市场,家装公司也推出更多的低价套餐。除了此前实创装饰的70平米“35500经济套餐”、今朝装饰点对点式的“经济适用房套餐”,3月份亚光亚的“经济适用房5S成品家居”,又将60平米的装修费用控制在3万左右。

  目前轻舟装饰承接的1340套公租房全装修,每平米487元的装修造价仍保留合理利润。陈耕表示,保障房散户消费者所在区域集中,所需产品规格款式不过于分散,也可以享受到这个装修价格。记者还了解到,科宝家装除了推出针对保障房的家具套餐外,也参与了相关部门的标准制定,推进保障房装修技术规范。

  此外,建材厂商和流通企业也推出了保障性住房的产品,闽龙陶瓷总部基地董事长陈进林透露,4月中旬闽龙旗下陶瓷、木门和橱柜总部基地众多品牌,将联合推出保障性住房推荐产品和套餐,上百种瓷砖、洁具产品最低2折起,木门、橱柜将最低5折起,以满足保障房市场的特定需求。

  ■ 实地探访

  公租房装修提供基本设施

  时间:2011年4月9日下午

  地点:北京南五环亦庄鹿海园公租房小区装修工地

  实录:4月9日下午,记者来到轻舟装饰承接的公租房现场,实地查看了全装修样板间和在施工的装修工地。记者看到,1340套住房包括A和B两个户型(相应有A反和B反),均为两室一厅,建筑面积分别为88.26㎡和89.56㎡。

  轻舟装饰项目负责人张经理介绍说,公租房小区基本按照工装体系完成,四个工程队从高层向下采用流水施工作业。全小区承接的4栋楼分两段工期完成,先期448套已于去年11月1日到12月30日完成;目前正在施工的892套,从4月1日到5月30日期间完工。

  记者在A和B样板间中均看到,装修完全采用统一标准,不包括家具和家饰。基础装修水电改造已经完成,冰箱、洗衣机已经预留好了位置,地面和墙面分别采用地砖和涂料。卧室和客厅的灯具、散热器和窗帘杆也已经包括,卫浴间除了安装吊顶、面盆、淋浴和洁具外,镜子、吸顶灯、浴霸和毛巾架都具备,厨房则包括吊顶、橱柜、洗菜盆、煤气灶、油烟机和灯具。

  同去工地现场的陈耕告诉记者,与普通商品房相比,减少现场施工的成品材料更多。统一定做的门、橱柜,均来自轻舟工厂生产,涂料、洁具、地砖等,来自于长期合作的厂家。五金等辅助材料,则直接到南方厂家选购来控制价格。

  记者查看了主要的材料品牌,美的电器烟机灶具和浴霸、特陶淋浴器和洁具、瓷砖品牌为天纬陶瓷,均是大家耳熟能详的品牌。据了解,全屋装修的保修期为五年。

  ■ 解密保障房装修

  毛坯房散户装修 家装公司提供经济型套餐

  经济适用房和两限房,目前还是毛坯交房,家装公司多采用按套计价的套餐模式,把基础装修与主材(墙砖、地砖、地板、橱柜、洁具、木门、墙漆、五金等)打包组合,价格包含了主材及相关的施工费用。

  由于消费能力有限,家装公司提供的各档位经济型套餐,除了尽可能降低套餐价格外,也须囊括所需的基础装修和主材,减少套餐的额外支出。根据消费者喜欢自行选购主材降低开销,今朝装饰就针对经适房小区,提供一种不包含主材的“18800清工辅料套餐”。实创“35500经济套餐”,还将占比最大的水电改造纳入套餐,40个电路点位和12个水路点位,基本可以满足需要。

  科宝家装的套餐项目最为全面,55平米一居一卫的35800元经济套餐,还在厨房区域加入了其他公司套餐所没有的厨房设施和电器。

  菜单式批量装修 一定程度满足个性需求

  由开发商和装修公司合作,提供数套不同风格和造价方案,以菜单式装修供消费者选择,一定程度上满足了消费者个性化需求,同时批量采购的精装修模式也降低了成本。

  但菜单式装修模式的实际效果并不理想,去年宋家庄保障房菜单式装修无人点单,开发商提供的450㎡和550㎡两档装修造价选择与预期不符,让消费者更多转向了其他装修工程队。

  家装公司提供菜单式装修,如果过多的户型装修风格会让成本增加。轻舟装饰董事长陈耕表示,菜单式装修采用家装的模式,其实面对的还是消费者散户,如果要实现价格的优势,条件就是要求消费者所在的区域要集中,所需的产品款式、花色也不能太分散,这样家装公司可以通过大批量集中采购,每平米500元造价以内才有合理利润。

  公租房全装修 家装公司和开发商合作

  北京市保障房中公租房要求装修一次到位,在房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本生活设施也要全部安装完成。

  装修一次到位需要的费用标准和所占比例,在开发商项目招标时已经确定。装修公司交付的装修质量,不能低于样板间的质量水平,样板间将作为装修质量的衡量标准。

  家装公司承接全装修,要求对全装修成本和工期控制严格,必须由负责工装的部门来进行施工管理。在材料采购方面,家装公司要通过与厂商合作,利用规模性采购降低开支,施工队管理方面,按照统一规格和标准进行施工,避免个性要求带来的一些麻烦,使进度更快之外,统一完成的装修质量也会更有保障。

  此外与开发商合作的付款模式上,有装修公司垫资的额度相当大,这对于家装公司的实力要求也非常高。

  ■ 业内说法 家装公司更感兴趣“全装修”

  ●邢鸿磊,瑞博文装饰北京公司总经理

  瑞博文装饰除推出了“诚信一口价套餐”外,还针对有些特困户,提供“装修爱心在行动”服务,在一个小区做一两家的成本价装修。但是保障性住房消费层次有局限性,限制了家装公司整合装修,而且散户个性化的装修需求,无法形成规模化运作。

  作为家装公司更感兴趣的是“全装修”,通过整栋楼装修节省成本,但很少有开发商跟家装公司联手。因为工装管理的流程、设计、服务,和家装公司都不同。我认为解决的方法有两个,一是在材料采购上找生产厂家,而不是销售商,二是压缩经营管理费用,兼顾施工中流程化施工来控制成本。

  通过细化管理降低成本

  ●刘樯,元洲装饰北京公司总经理

  目前保障性住房并不是精装市场,大部分还是简装和毛坯,我们专为两限房、经济适用房散户,量身定制了四档套装系列。

  但家装公司更多是个性精装的模式,尤其我们定位于中高端,每平米造价在1000到1200元左右,而保障房应该每平米四百元左右的合理造价,在用材用料、工艺方法上与我们整个研发地位不符。将来装饰公司的管理会更精细化,每个工种都会再细分,通过批量采购和工艺上降低成本。

  介入全装修有一定难度

  ●王可,亚光亚装饰总裁

  今年保障房市场是重点,我们推出的5s成品套装,主要就是针对经济适用房装修。在具体装修项目上,没有太大个性化需求,吊顶、背景墙和水电方面,不对口的项目会尽量取消,但对于散户装修来说,每平米造价在800块钱以上,家装公司才会有利润。

  如果要全面介入保障房领域,首先要求具备相应资质参与投标,但开发商在付款上通常需要垫支,这种模式对于家装公司很难。保障房装修材料成本占比很高,与材料商对接的规模采购实施起来难度也较大。

  ■ 品牌观点

  特定款大量订购实现底价

  ●李婷婷,欧派橱柜北京市场部经理

  目前看来中高端消费市场影响不大,下半年保障房市场将占主要地位。我们一直在研究针对这个市场的产品,但是作为橱柜产品,五金件和柜体板等都是统一的,不像家具零配件能适当修改,而且没有得到市场验证,单独研发出来一套产品也是不现实的。

  根据保障房消费群体的需求,通常5%-8%的优惠对他们并没有吸引力,其让利幅度可能要求在40%-50%之间,会考虑选择某款大众型产品,通过大订购量实现底价,我认为这对于橱柜产品是可行的。

  保障房客户可享特价品

  ●陈京花,柯诺莱茵阳光市场部经理

  地板企业的建材下乡试点活动,在一二线城市就体现为保障房市场推广。我们3.15期间就拿出一到两款产品,以让利10%的工厂价出售,这一让利幅度基本已经超过地板微利,消费者可凭保障房购买资格相关证明购买。

  但是这一消费群体的需求同样多样化,一两款产品并不能满足需求,而没有其他补贴的情况下,企业也难以长期承受底价。

  研发新产品面向保障房市场

  ●刘爱华,猫王家具市场总监

  家具厂商近来主打的卧室或客厅三件套、五件套,均以现代、简约的板式家具为主,全套不过万的价格,针对的正是保障性住房的刚性需求。

  我们定位中高端的家具品牌,还考虑做一些专门的产品研发,我认为全套家具加起来2万左右的价格,是这一市场所能够接受的。(文/新京报 李扬 李麒麟)


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